最新消息

商辦示意圖。圖／本報資料照片

這一兩年的台北商辦市場有點不太一樣，不一樣的地方倒不是指成交價格或是成交量，而是，需求與供給的市場想法，似乎正產生著一種「質」的變化。

先從需求市場來說，企業在發展成長下，企業主不論是為了擴大組織規模、展現品牌形象、或是想給員工更好的工作環境，對於使用的辦公空間就會有換新或規格升級想法，此時新的商辦大樓常會是評估擴編或搬遷的選擇目標。

然而，台北市中心區的商辦大樓，屋齡多是達30年以上，加上早期開發商多以住宅產品為重，較少興建商辦大樓，造成企業可選擇的新商辦大樓不多，因此不少企業開始往有新商辦大樓的區域移動。

觀察企業擴編搬遷時的移動現象：

第一，優先會以有可以即刻進駐的新辦公大樓為選擇，因此，除了信義計畫區外，市中心區鄰近交通路網節點的新大樓，都是兵家必爭之地。

第二，台北市中心外圍且交通機能可達的區域，如內科、南軟園區等，因其交通仍便利，且區域環境及大樓屋齡相對較新，也會是企業選擇的方向。

第三，部分企業也會選擇一些進駐成本相對較低且未來發展潛力的新區域，如內科舊宗段、南港車站周邊開發區、士林北投科技園區等，除降低進駐成本、也兼具長期投資、甚至提早因應佈局未來產業群聚趨勢下，也是種靈活的策略。

不論是上述的哪一種移動選擇，企業辦公空間汰舊換新，已成為新顯學，都有助帶動各區域的商業活動發展。

從供給市場來說，不少開發商已發現到企業這樣的需求，開發上也有了更靈活變化：

第一，產品定位上不再只是一味地開發住宅產品，也積極投入興建具新穎設計感、智慧科技設施、以及綠色節能等特色功能的辦公大樓。

第二，為了訴求為企業量身打造專屬且符合需求的辦公空間，也積極透過預售、預租方式，與企業提前溝通以爭取進駐先機。

第三，在市中心區可開發土地有限下，開發商也開始投入舊商辦都更，就地翻新重建；或在台北市仍較有土地供給處，如前述內科舊宗段、南港、士林北投科技園區等地區來興建商辦大樓，這也讓這些區域未來有機會成為產業群聚的新據點。

至於這樣的需求供給變化，會使市中心區內較舊的商辦大樓因此而沒落嗎?其實不會，畢竟每個企業營運策略不同，但區位地點、交通路網、商業機能等便利性因素，仍是大部分企業的考量重點。

未來新商辦的供給，對於舊商辦大樓的影響，應該是進駐企業會有更多替換，況且，未來舊商辦大樓也有都更改建機會，當改建為新大樓後，必定會吸引企業搶進，自然又是一番不同樣貌。