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瑞普萊坊市場研究部統計2018、2019年各大集團共砸了618億元購置企業總部大樓。(圖/記者張瀞勻攝

對抗高租金、整合資源及提升門面等需求帶動企業吹起興建總部的風潮。根據瑞普萊坊市場研究部統計2018、2019年各大集團共砸了618億元購置企業總部大樓，若加上部分個案的建築成本，則總資金規模上看千億。商仲業者指出，這波需求將外溢到內科、南港及北士科，上市櫃建商為這波需求提早佈局。

瑞普萊坊總經理劉美華表示，為了確保辦公室的空間租用成本，企業紛紛改以「以買代租」的策略，甚至揮軍地上權、預售屋市場，用長租、期貨產品，不但能避險，更能進一步厚植資產潛力。

根據瑞普萊坊市場研究部統計，截止到12月23日，商辦市場成交了277億元，較2018年增23%，其中，整棟預售的總部辦公室交易120億元，更佔整體商辦43%，連辦公室都走起「高級訂製風」。其中，今年最大的2筆企業總部交易都是預售的企業總部，分別是聯強集團以63.6億元購買世界明珠大樓H棟，拆算單價為每坪100萬元，刷新了南港歷史記錄，無獨有偶，國票向華固以56.7億元購置大直亞太置地廣場，每坪單價也超過85萬，兩案的總價、單價規模都打破區域行情。

劉美華分析，建商紛紛掌握這波高級辦公室斷貨缺口，打破過去先建後售或是分戶招租的模式，改以「整棟預售」的顧問式銷售策略，掌握商機，對建商而言可以快速去化、舒緩資金及存貨壓力，並降低二次施工產生的成本。對買方而言，購置企業總部在財務、管理、企業形象都有加分效果。

以產業需求來看，劉美華指出，服務業的企業總部量體規劃至少要6,000坪，土地面積則以800~1,000坪為主；製造業的企業總部量體規劃則至少8,000坪以上，土地面積則要1,500~2,000坪左右，從區位來看，服務業的企業總部一定要在市中心、軌道運輸或臨主要幹道，周邊產業機能完善的商圈；製造業總部則多選擇在工業區附近或者市中心的外圍，以產業聚落及未來發展潛力為評估重點。

然而市中心土地稀少且昂貴，目前台北市A辦平均空置率約4%-5%左右，信義計畫區甚至不到3%，市場租金也不斷再高漲，預估這波需求將外溢到內科、南港及北士科，目前長虹，華固等以高級辦公室、廠辦產品為主力的建商早已購置土地，為這波需求提早佈局。